所有城市的大面积段产品需求,都在爆发

关于户型和面积段的匹配,很多人都不太了解。 事实上,市场都在寻求中间值。 比如三房户型,要是面积低于90平米,加上公摊,这房子就太过逼仄,没法住。 如果面积大于120多平,结果做了个2房,这个房子就会造成过多的空间面积浪费,性价比很差,没人会选择。 开发商会犯错,但市场不会。 我们来看一张图: 数据显示,今年上半年,一线城市主流成交面积段是90-110平米,二线城市以及三四线城市,主流面积段是110-140 平米,占比都在36%以上。 所有城市的大面积段产品需求,都在爆发。 但不同能级的城市,却又有不一样的分化趋势: 一线城市主流面积段走向了90-110平米。二线城市,110平米以上在迅猛增长,140平米以上增速是最快的,这是因为不同能级城市房价承受力不一样,但置换大房子的需求不变。 但在三四线城市,你又会发现一个奇怪的现象,90平米以下的户型是增长的,140平米以上又是增长的,90-140平米之间则是下降的。 三四线主流面积段,出现下降,则证明这个城市主要需求是疲软的,已经在滑坡了。 在三四线城市,就有这么一群地方土豪,对价格脱敏,买房越大越好,越贵越好。 这些年碧桂园下沉三四线城市,战略就是提价,卖得更贵,反而销量越好,就是很好的佐证。 那么结合着户型和面积段,我们可以得到所有城市最有价值的产品: 一线城市,90-110平米的小三房。 二线城市,110-140平米的三房,四房。 三四线城市,110-140平米的三房,四房。 根据这个“配方”买房,基本可以拿到同片区内相对增值属性最高的房子。

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继续上图: 90平米以下,大家最无法忍受的就是空间小,功能性差,配套不足,密度高…… 我觉得这都不用说,小面积产品是刚需上车盘,刚需属性只能围绕着空间提需求,其他都基本可以忽略。 不过在报告中,有一个比较有价值的观察是: 小面积段户型,大家的面积焦虑点并不在卧室,而是客厅,厨房和阳台,这些公共空间上。 小房子最好有一个比较大的客厅,这种房子住起来比较舒服,未来也比较容易出手。 大客厅,可以进行改造,变成客厅 书房 餐厅的多功能空间,满足家庭共处的需求。 而大卧室,除了睡觉休息以外,没有更多的使用频率,在有限的面积里,做的太大反而是浪费。 不过仔细想想,这一切都能理解。 因为人的追求,只有两种,物质追求和精神追求。 当房子很小时,说明物质不够丰富,人们只会把注意力集中在空间的利用上,而房子很大时,人们已经脱离了面积焦虑,就会追求精神上的满足。

而物业服务和邻里圈层,就是居住精神层面上的表现,尤其圈层,决定了一定的社交关系和资源人脉以及孩子的生活氛围,对成长影响很大。 这也给买房人一个启示: 买小面积刚需房时,一切以户型为主,要看空间设计如何,是否南北通透,是否明厨明卫,最好客厅和厨房大一些,卧室小一点无所谓。 把握行情要反人性,选择地段和产品则要顺人性,甚至预判人居的走势,这决定了你的房子投资价值。 房产投资其实是“普适概念”,无论刚需还是改善,没有人不希望自己的房子不涨价,即使住一辈子,下一代拿到手依然有卖的行为,只要卖就会涉及投资。

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