所有城市的大面积段产品需求，都在爆发

关于户型和面积段的匹配，很多人都不太了解。 事实上，市场都在寻求中间值。 比如三房户型，要是面积低于90平米，加上公摊，这房子就太过逼仄，没法住。 如果面积大于120多平，结果做了个2房，这个房子就会造成过多的空间面积浪费，性价比很差，没人会选择。 开发商会犯错，但市场不会。 我们来看一张图： 数据显示，今年上半年，一线城市主流成交面积段是90-110平米，二线城市以及三四线城市，主流面积段是110-140 平米，占比都在36%以上。 所有城市的大面积段产品需求，都在爆发。 但不同能级的城市，却又有不一样的分化趋势： 一线城市主流面积段走向了90-110平米。二线城市，110平米以上在迅猛增长，140平米以上增速是最快的，这是因为不同能级城市房价承受力不一样，但置换大房子的需求不变。 但在三四线城市，你又会发现一个奇怪的现象，90平米以下的户型是增长的，140平米以上又是增长的，90-140平米之间则是下降的。 三四线主流面积段，出现下降，则证明这个城市主要需求是疲软的，已经在滑坡了。 在三四线城市，就有这么一群地方土豪，对价格脱敏，买房越大越好，越贵越好。 这些年碧桂园下沉三四线城市，战略就是提价，卖得更贵，反而销量越好，就是很好的佐证。 那么结合着户型和面积段，我们可以得到所有城市最有价值的产品： 一线城市，90-110平米的小三房。 二线城市，110-140平米的三房，四房。 三四线城市，110-140平米的三房，四房。 根据这个“配方”买房，基本可以拿到同片区内相对增值属性最高的房子。

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继续上图： 90平米以下，大家最无法忍受的就是空间小，功能性差，配套不足，密度高…… 我觉得这都不用说，小面积产品是刚需上车盘，刚需属性只能围绕着空间提需求，其他都基本可以忽略。 不过在报告中，有一个比较有价值的观察是： 小面积段户型，大家的面积焦虑点并不在卧室，而是客厅，厨房和阳台，这些公共空间上。 小房子最好有一个比较大的客厅，这种房子住起来比较舒服，未来也比较容易出手。 大客厅，可以进行改造，变成客厅 书房 餐厅的多功能空间，满足家庭共处的需求。 而大卧室，除了睡觉休息以外，没有更多的使用频率，在有限的面积里，做的太大反而是浪费。 不过仔细想想，这一切都能理解。 因为人的追求，只有两种，物质追求和精神追求。 当房子很小时，说明物质不够丰富，人们只会把注意力集中在空间的利用上，而房子很大时，人们已经脱离了面积焦虑，就会追求精神上的满足。

而物业服务和邻里圈层，就是居住精神层面上的表现，尤其圈层，决定了一定的社交关系和资源人脉以及孩子的生活氛围，对成长影响很大。 这也给买房人一个启示： 买小面积刚需房时，一切以户型为主，要看空间设计如何，是否南北通透，是否明厨明卫，最好客厅和厨房大一些，卧室小一点无所谓。 把握行情要反人性，选择地段和产品则要顺人性，甚至预判人居的走势，这决定了你的房子投资价值。 房产投资其实是“普适概念”，无论刚需还是改善，没有人不希望自己的房子不涨价，即使住一辈子，下一代拿到手依然有卖的行为，只要卖就会涉及投资。

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